Pemaju di Malaysia hanya menjual 21% daripada rumah baharu yang dilancarkan pada separuh kedua 2025, berbanding 38% pada separuh pertama. Secara berasingan, 72% pemaju yang ditinjau oleh REHDA (Persatuan Pemaju Hartanah dan Perumahan Malaysia) menyatakan bahawa halangan utama ialah pembiayaan, bukannya permintaan atau harga. Stok kediaman tidak terjual kini meningkat selama enam suku berturut-turut kepada 32,801 unit pada suku pertama 2026, naik 39.5% tahun ke tahun menurut NAPIC (Pusat Maklumat Harta Tanah Negara). Jika anda merancang untuk membeli, risiko sebenar bukanlah mencari hartanah. Persoalannya ialah sama ada dokumen permohonan anda melepasi penilaian bank. Gunakan untuk menyemak kedudukan kewangan anda.
Mengapa kesesakan pembiayaan Malaysia berlaku sekarang
Bank Negara Malaysia mengekalkan Kadar Dasar Semalaman (OPR) pada 2.75% dalam mesyuaratnya pada 3 September 2026, menandakan kali ketujuh berturut-turut kadar itu tidak berubah. Kadar pinjaman efektif bagi peminjam yang layak kini berada sekitar 4.22%–4.35%. Di atas kertas, kos pembiayaan tidak pernah serendah ini dalam kitaran semasa. Namun, rumah masih sukar terjual.
Angka tersebut datang daripada Tinjauan Industri Hartanah REHDA yang melibatkan 166 pemaju bagi separuh kedua 2025 dan data lebihan stok NAPIC bagi suku pertama 2026. Kedua-duanya menunjukkan arah yang sama. Pembeli mahu membeli, tetapi bank menolak permohonan.
Tiga sebab sebenar permohonan ditolak
Apabila permohonan individu ditolak, ulasan industri perbankan berulang kali menunjukkan tiga masalah yang boleh diperbaiki: nisbah khidmat hutang, sejarah kredit atau dokumentasi pendapatan. Jarang sekali puncanya ialah hartanah atau harga itu sendiri.
Nisbah Khidmat Hutang (DSR)
Bank mengira bahagian pendapatan anda yang telah digunakan untuk komitmen hutang sedia ada. Kini, pengiraan itu semakin merangkumi kemudahan beli sekarang bayar kemudian dan platform pembiayaan digital yang sering tidak diambil kira oleh pemohon. DSR yang kelihatan baik dalam kiraan anda sendiri masih boleh gagal melepasi had dalaman bank selepas semua komitmen diambil kira. Gunakan untuk melihat angka ini sebelum bank menilainya.
Rekod CCRIS dan CTOS
Sejarah kredit anda disemak sebelum kemampuan pembiayaan dibincangkan. Bayaran tertunggak dari beberapa tahun lalu, akaun yang anda terlupa atau pertikaian yang tidak pernah diselesaikan boleh muncul dalam semakan. Kebanyakan pemohon hanya mengetahuinya selepas permohonan ditolak. Inilah sebabnya membantu anda melihat lebih awal perkara yang akan dilihat oleh bank. Lihat juga panduan lengkap kami, .)
Dokumentasi pendapatan yang tidak konsisten
Masalah ini paling memberi kesan kepada pemohon bekerja sendiri, pekerja bebas dan pekerja ekonomi gig kerana penilaian berasaskan slip gaji tidak direka untuk pendapatan tidak tetap, walaupun pendapatan sebenar mereka stabil.
Jika anda bekerja sendiri atau dalam ekonomi gig: pilihan SJKP
Jika pendapatan tidak tetap menghalang anda membeli rumah, Skim Jaminan Kredit Perumahan (SJKP) wajar dipertimbangkan. Had jaminannya telah dinaikkan daripada RM10 bilion kepada RM20 bilion di bawah Belanjawan 2026, sekali gus meluaskan liputan kepada tambahan 80,000 pembeli rumah pertama. Hampir 90% kelulusan skim setakat ini diberikan kepada pemohon berumur 40 tahun dan ke bawah.
SJKP membolehkan bank meluluskan pembiayaan menggunakan penyata bank yang konsisten selama 6–12 bulan sebagai ganti slip gaji. Di bawah varian SJKP MADANI, pembiayaan boleh mencapai sehingga 120% bagi rumah berharga sehingga RM500,000, termasuk harga hartanah, yuran guaman dan juga pengubahsuaian asas. Pembiayaan SJKP standard pula dihadkan sehingga 110%. Jika slip gaji menjadi halangan, teliti pilihan ini sebelum menolak pembiayaan sepenuhnya. Melalui anda boleh membandingkan pakej daripada pelbagai bank. Tanya kami sama ada pilihan dengan jaminan seperti ini sesuai dengan profil permohonan anda.
Jika anda kakitangan kerajaan: perubahan LPPSA yang perlu diketahui
Dua perubahan wajar diketahui sebelum anda memohon di tempat lain. Di bawah Belanjawan 2026, had maksimum pembiayaan LPPSA dinaikkan kepada RM1 juta. Pemohon yang layak juga mungkin dibenarkan mengambil pembiayaan LPPSA kedua tanpa perlu menyelesaikan pembiayaan LPPSA sedia ada terlebih dahulu, dengan perubahan ini dijangka seawal suku keempat 2026. Selain itu, Skim Pembiayaan Perumahan Belia yang dilanjutkan sehingga 31 Disember 2026 disasarkan untuk memberi manfaat kepada sehingga 48,000 penjawat awam berumur bawah 30 tahun.
LPPSA menilai kemampuan secara berbeza daripada bank. Oleh itu, permohonan yang ditolak oleh bank masih boleh berjaya melalui LPPSA berdasarkan angka kewangan yang sama. Lihat untuk maklumat kelayakan.
Sudah mempunyai pinjaman? Mengapa pembiayaan semula kembali relevan
Jika pinjaman semasa anda dibuat ketika kitaran kadar lebih tinggi pada 2022–2024, pengiraannya mungkin kini lebih memihak kepada anda. Perubahan daripada kadar efektif 4.60% kepada 4.22% bagi pinjaman RM500,000 selama 25 tahun menjimatkan kira-kira RM107 sebulan, bersamaan lebih kurang RM1,280 setahun dan melebihi RM12,800 dalam dekad pertama. Jumlah kos pembiayaan semula lazimnya sekitar 2–5% daripada baki pinjaman selepas mengambil kira yuran guaman, duti setem, penilaian dan sebarang penalti tempoh terkunci. Oleh itu, tempoh pulang modal wajar dikira berdasarkan pinjaman anda sendiri. Gunakan untuk menilai sama ada angka anda melepasi tahap tersebut. Lihat juga panduan kami, .
Kes gabungan: bagaimana permohonan yang ditolak boleh diluluskan
Seorang pembeli mendapatkan bantuan kami selepas permohonannya ditolak oleh bank kerana menyangka hartanah tersebut di luar kemampuan. Semakan mendapati penolakan itu bukan disebabkan pendapatan. Komitmen BNPL lama menyebabkan DSR melepasi sedikit had bank, manakala kesilapan kemasukan data bagi akaun yang telah ditutup masih tertera dalam rekod CTOS. Selepas kedua-dua isu dikenal pasti dan diselesaikan, angka kewangan yang sama diluluskan oleh bank lain dengan terma yang setanding. Hartanah itu bukan masalahnya; dokumen permohonan tersebut yang perlu diperbetulkan.
Semakan fail seperti ini boleh dimulakan melalui atau untuk membuat semakan.
Untuk ejen hartanah dan perunding
Jika anda seorang ejen: penolakan tidak semestinya bermakna urus niaga telah berakhir. Pembeli yang gagal semakan DSR bank mungkin masih layak melalui LPPSA jika bekerja dengan kerajaan, SJKP jika bekerja sendiri atau dalam ekonomi gig, atau melalui bank lain yang mempunyai selera risiko berbeza. Mengenal pasti pilihan ini lebih awal, dan bukannya menganggap urus niaga telah gagal, sering menjadi perbezaan antara jualan yang berjaya dan pembeli yang menarik diri. Program serta dibangunkan khusus untuk membantu mengenal pasti isu seperti ini lebih awal.
Soalan lazim
Apakah DSR yang dianggap baik untuk kelulusan pinjaman perumahan di Malaysia?
Syarat berbeza mengikut bank, tetapi kebanyakan bank menetapkan had jumlah komitmen hutang, termasuk pinjaman baharu, jauh di bawah 70% daripada pendapatan kasar. Had yang lebih ketat boleh dikenakan kepada profil berisiko tinggi. Semakan awal sebelum memohon menunjukkan kedudukan sebenar anda.
Bolehkah saya memohon semula dengan segera selepas pinjaman perumahan ditolak?
Ya, tetapi permohonan semula menggunakan dokumen yang sama tanpa menyelesaikan punca masalah biasanya memberikan keputusan yang sama. Semakan kredit keras yang berulang juga boleh menjejaskan profil kredit anda. Menyelesaikan masalah terlebih dahulu lebih berkesan daripada memohon semula dengan tergesa-gesa.
Adakah menyemak laporan CTOS sendiri menjejaskan skor kredit saya?
Tidak. Semakan sendiri ialah semakan lembut dan tidak menjejaskan skor anda. Semakan keras oleh bank selepas anda memohon ialah perkara yang perlu dielakkan daripada dilakukan tanpa persediaan.
Adakah saya layak memohon LPPSA jika saya kakitangan kerajaan berstatus kontrak?
Kelayakan bergantung pada status pengesahan perkhidmatan dan penggunaan LPPSA sedia ada, bukan hanya jenis pekerjaan. Kakitangan kontrak perlu mengesahkan syarat kelayakan semasa secara terus kerana syaratnya berbeza daripada penjawat awam yang telah disahkan.
Apakah SJKP dan siapa yang layak?
SJKP ialah skim jaminan kerajaan yang membolehkan bank meluluskan pinjaman perumahan bagi pemohon bekerja sendiri, pekerja bebas dan pekerja ekonomi gig menggunakan penyata bank sebagai ganti slip gaji, untuk hartanah berharga sehingga RM500,000.
Adakah pembiayaan semula berbaloi jika tempoh pinjaman saya masih panjang?
Selalunya ya, dengan syarat perbezaan kadar mencukupi untuk menampung jumlah kos pembiayaan semula sebanyak 2–5% dalam tempoh yang munasabah. Buat pengiraan berdasarkan angka pinjaman anda sendiri dan jangan hanya membuat andaian.
